S-Immobiliendienst Ihr kompetenter Partner in allen Fragen rund um Immobilien

FAQ / Privatverkauf


Hammer der Gerechtigkeit

Fehler sind schnell gemacht, oft teuer und meist nicht mehr rückgängig zu machen.

Vermeiden Sie von Anfang an die schlimmsten Fehler.

Wenn Sie Ihre Immobilie privat verkaufen möchten, sollten Sie die nachstehenden Punkte dringend beachten.

Ein Grundsatz wie er so oder in ähnlicher Form in jedem Kaufvertrag für eine Bestandsimmobilie zu finden sein wird.

„Die Gewährleistung für Sachmängel ist ausgeschlossen, es sei denn der Verkäufer verschweigt einen Mangel arglistig.“

Mit dieser Formulierung ist die Gewährleistung für offensichtliche (sichtbare) Mängel ausgeschlossen, ebenso für Mängel die beim Verkauf nicht bekannt waren.

Wenn Sie als Verkäufer einen Mangel bewusst verschweigen und es kann Ihnen später nachgewiesen werden, machen Sie sich schadensersatzpflichtig.

Gefährlich sind auch so genannte „Erklärungen ins Blaue“. Der Käufer fragt Sie, ob es möglich ist eine Wand zu entfernen oder ob er an das Haus anbauen kann. Wenn Sie solche Fragen nicht fundiert beantworten können und nur mit einer Vermutung antworten, können später daraus Schadensersatzansprüche entstehen.

Unser Tipp:
Informieren Sie den Käufer über sämtliche Probleme und Mängel, die Ihnen bekannt sind.
Die sicherste Variante ist, die Offenlegung im Kaufvertrag mit aufzunehmen.
Achten Sie darauf Fragen nur wahrheitsgemäß und rechtssicher zu beantworten.

Es gibt keine Information zu angebotenen Immobilien, bei der öfter falsche Angaben gemacht werden.

Der Begriff Wohnfläche ist rechtlich klar definiert.

Wohnflächen müssen bestimmten Qualitätskriterien entsprechen (z.B. Wohnraumhöhe mindestens 2,3 m, Fluchtwege, Belichtungsflächen, Wärmedämmung) Die Wohnfläche muss vom Bauordnungsamt genehmigt sein.

Oft werden im Dachgeschoss oder im Souterrain Wohnräume nachträglich geschaffen, bei denen allerdings keine Baugenehmigung vorliegt. Diese Räume gelten rechtlich gesehen nicht als Wohnfläche.

Sollten Sie diese Flächen als Wohnflächen bezeichnen, können Schadensersatzansprüche nachträglich auf Sie zukommen.

Unser Tipp:
Überprüfen Sie Ihre Baugenehmigung.
Geben Sie beim Verkauf nur die genehmigte Wohnfläche an. Nicht genehmigte Flächen, die wie eine Wohnfläche genutzt werden, können Sie als „wohnflächenähnlich“ ausgebaute Flächen bewerben.

Erschließungsbeiträge sind die Kosten für die erstmalige Erstellung einer Straße. Diese beinhalten die Herstellung der Fahrbahnoberfläche, Abwasserkanal, Beleuchtung, Gehwege sowie Parkflächen.

10% dieser Kosten trägt die Stadt Bochum, 90% dieser Kosten werden auf die Anlieger umgelegt.

Die Kosten liegen zwischen 15-25 €/m² Grundstücksfläche. Bei einem Einfamilienhaus auf einem 600m² Grundstück also ca. 12.000,- €.

Oftmals sind Erschließungskosten auch bei 30 Jahre alten Straßen noch nicht abgerechnet.

Grundsätzlich ist im BGB folgendes geregelt:

§436 BGB Anliegerbeiträge

  1. Soweit nicht anders vereinbart, ist der Verkäufer eines Grundstücks verpflichtet, Erschließungsbeiträge und sonstige Anliegerbeiträge für die Maßnahmen zu tragen, die bis zum Tage des Vertragsschlusses bautechnisch begonnen sind, unabhängig vom Zeitpunkt des Entstehens der Beitragsschuld.

Das bedeutet, wenn Sie es nicht anders im Kaufvertrag regeln, dass Sie noch nach Jahren als Verkäufer für die Erschließungskosten verantwortlich sind und bezahlen müssen.

Unser Tipp:
Erkundigen Sie sich als Verkäufer, ob die Erschließung Ihrer Straße bereits abgerechnet ist. Falls die Erschließung noch nicht abgerechnet ist, empfehlen wir das Thema mit dem Käufer klar zu kommunizieren. Wir empfehlen eine Vereinbarung im Kaufvertrag, dass die Forderung der Stadt auf den aktuellen Eigentümer übergeht und dieses im Kaufpreis berücksichtigt wurde.

Grundsätzlich gilt heutzutage:

für die Bebaubarkeit eines Grundstücks ist die gesicherte Erschließung Voraussetzung.

Hierzu gehören:

  1. der Anschluss an das öffentliche Straßen und Wegenetz,
  2. Anschluss an das Ver- und Entsorgungsnetz
  3. Gesicherte Zuwegung

In der Vergangenheit wurde mit den rechtlichen Sicherungen sehr lapidar umgegangen.

So kommt es häufig bei alten Gebäuden vor, dass es keine rechtlichen Regelungen gibt.

Früher hat bei dem Verkauf einer gebrauchten Immobilie niemand großen Wert auf diese Rechte gelegt. Heutzutage ist es wichtiger Bestandteil einer Finanzierung geworden.

Hinzu kommen die rechtlichen Auseinandersetzungen mit Nachbarschaftsstreitigkeiten.

Es gibt verschieden Möglichkeiten Rechte zu sichern.

  1. Privatrechtlich /Vertrag
    Grundsätzlich fängt jede Verpflichtung mit einer Einigung an, die schriftlich niedergelegt wurde. Oft erleben wir, dass Nachbarn vor 50 Jahren gut befreundet waren und sich nur handschriftlich Rechte zugesichert haben. Diese Form birgt die größte Gefahr, da das Schriftstück vieles nicht bedacht hat. Ebenso ist die rechtliche Verbindlichkeit und Belastbarkeit oft fraglich.
  2. Absicherung durch Baulast
    Eine Baulast ist, im Bauordnungsrecht der meisten deutschen Bundesländer, eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte, das Grundstück betreffende, Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. Über die Baulasten wird bei den Baubehörden ein Baulastenverzeichnis geführt. Weil die Verpflichtung nur öffentlich-rechtlicher Natur ist, kann nur die zuständige Bauaufsichtsbehörde unmittelbar Rechte aus ihr herleiten. Die Baulast ersetzt daher aus Sicht des begünstigten Grundstückseigentümers nicht die zivilrechtliche Sicherung, z. B. durch entsprechende Grunddienstbarkeiten. Daher kann der aus der Baulast Belastete unter Umständen zivilrechtliche Ansprüche geltend machen, etwa einen Ausgleichsanspruch aus § 906 II S.2 BGB oder aus Bereicherungsrecht. Somit sollte dem Begünstigten der Baulast immer empfohlen werden, die Baulast durch eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch abzusichern.
  3. Absicherung durch eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch
    Die Grunddienstbarkeit definiert, welche Rechte der Eigentümer eines Grundstücks anderen Nutzern einräumen muss (§ 1018 BGB). Das kann etwa ein Wegerecht oder Durchfahrtsrecht sein. Die Grunddienstbarkeit kann aber auch regeln, dass ein Eigentümer auf bestimmte Rechte verzichtet. In der Fachsprache heißen Grundstücke, die mit einer Grunddienstbarkeit belastet sind, dienendes Grundstück. Das andere Grundstück, das von dem Leistungsrecht profitiert, wird als herrschendes Grundstück bezeichnet.
    Das sind die häufigsten Arten von Grunddienstbarkeiten:
    • Das Wegerecht: Der Nachbar darf über mein Grundstück gehen oder fahren, um zu seinem Haus zu kommen. Vor allem bei sogenannten Hinterliegergrundstücken ist das oft der Fall.
    • Das Leitungsrecht: Der Nachbar darf seine Leitungen, zum Beispiel für Strom oder Wasser, unter meinem Grundstück verlegen.
    • Das Überbaurecht: Ein Teil des Nachbarhauses darf auf mein Grundstück ragen.
    • Eine Bebauungsbeschränkung: Man darf zum Beispiel keine Gebäude errichten, die höher als eineinhalb Geschosse sind, um dem Nachbarn nicht den freien Blick auf die Landschaft zu verbauen.
    • Immissionen dulden: Wenn ein Grundstück zum Beispiel direkt neben einem landwirtschaftlichen Betrieb liegt, darf der Eigentümer sich nicht wegen Lärm oder Schmutz beschweren, auf Unterlassung oder Schadensersatz klagen.

Grundsätzlich sollten alle drei Varianten vorliegen.

Achtung!

Sollte keine Grunddienstbarkeit eingetragen sein, kann der Käufer Schwierigkeiten bei der Finanzierung bekommen.

Unser Tipp:
Überprüfen Sie vor dem Verkauf die vorhandene Situation und besorgen Sie evtl. fehlende Grunddienstbarkeiten. Fehlende Grunddienstbarkeiten sind ein offenbarungspflichtiger Mangel!
Wenn dieses nicht möglich ist, sollten Sie auf jeden Fall dieses Problem dem Käufer offen darlegen und dieses im Kaufvertrag mit aufnehmen. Somit sichern Sie sich vor späteren Schadensersatzansprüchen.

Beispiele:

Die Stadtwerke bieten seit ein paar Jahren die Möglichkeit eine Heizungsanlage oder einen Heizungskessel zu pachten. Diese Verträge haben lange Laufzeiten und bei Verkauf muss der Käufer zur Übernahme des Vertrages verpflichtet werden.


Vor Jahrzehnten haben Sie sich verpflichtet, die Abwässer Ihres Nachbarn über Ihr Grundstück abzuleiten. Eine Absicherung im Grundbuch ist nicht erfolgt. Verkaufen Sie Ihr Haus, ohne diese Verpflichtung weiterzugeben, kann Ihr Käufer dem Nachbarn die Abwasserableitung untersagen. Spätestens dann werden Sie von Ihrem ehemaligen Nachbarn hören und gegebenenfalls für die Kosten einer alternativen Abwasserleitung aufkommen müssen.

Weitere mögliche Verpflichtungen: Langfristige Kabelfernsehverträge, gemeinschaftliche Antennenanlagen, Energieversorgungs- oder Contractingverträge.

Die Liste möglicher Verpflichtungen ist lang.

Sie sind als Verkäufer verpflichtet, sämtlich eingegangene Verpflichtungen an den Käufer zu übertragen. Sollten Sie dieses unterlassen und der Käufer, den Verpflichtungen später wiedersprechen, können Schadensersatzansprüche auf Sie zukommen.


Unser Tipp:
Kontrollieren Sie Ihre vorhandenen Unterlagen und den von Ihnen geschlossenen Kaufvertrag auf solche Verpflichtungen und geben Sie diese über eine dementsprechende Formulierung im Kaufvertrag an Ihren Käufer weiter.

Das Grundbuch!

Kennen Sie sämtliche Eintragungen in Ihrem Grundbuch?

Muss Ihr Grundbuch vor dem Verkauf noch bereinigt werden?

Beispiel: Wohnrechte, Nacherbenvermerk, Auflassungsvormerkungen, Vorkaufrechte und vieles mehr.

Wichtig:
Sind bei nicht mehr valutierenden Grundschuldeintragungen die erforderlichen Grundschuldbriefe vorhanden?

Unser Tipp:
Überprüfen Sie ihr Grundbuch und stellen so sicher, dass ein Kaufvertrag rechtswirksam geschlossen und auch kurzfristig abgewickelt werden kann.

Eine schwierige Angelegenheit!

Kann ich meinem zukünftigen Käufer die Frage stellen: Hast du überhaupt genügend Geld?

Wenn Sie sich nicht durch eine Finanzierungsbestätigung oder eine Barmittelbestätigung einer Bank absichern, kann das extreme Risiken und spätere Kosten mit sich bringen.

Unser Tipp:
Informieren Sie sich genau über die finanziellen Verhältnisse Ihres Käufers.
Nur eine schriftliche Finanzierungsbestätigung oder Barmittelbestätigung einer Bank bzw. Sparkasse, kann Ihnen Aufschluss über die Bonität Ihres Käufers geben. Achten Sie darauf, dass Ihnen das Original vorliegt. Eine Finanzierungsbestätigung eines Finanzierungsvermittlers ist nicht rechtsbindend und somit nicht aussagekräftig.

Bei Guthabensnachweisen aus dem Ausland bitte größte Sorgfalt walten lassen.

Sie haben einen Käufer gefunden und den Kaufvertrag geschlossen.

Die Immobilie ist bereits frei und eigentlich steht einer schnellen Schlüsselübergabe, um schon mal die ersten Renovierungsarbeiten zu starten, nichts mehr im Wege.

Warum eigentlich nicht?

Der Käufer ist sympathisch! Alles spricht dafür!


Hiervon ist dringend abzuraten

Stellen Sie sich vor: Sie haben Ihre Immobilie übergeben und der Käufer beginnt mit der Renovierung. Er reißt das Bad raus und verunglückt dabei. Der Kaufpreis kann nicht fließen. Erst einmal muss die Frage gestellt werden, wie sieht die Erbsituation aus oder wird der Kaufvertrag rückabgewickelt. Dann dürfen Sie die Kosten bezahlen und Ihre Immobilie, so verunstaltet wie sie ist, mit Verlusten weiterverkaufen.

Oder:

Das Haus brennt während der Renovierungsphase ab! Wer ist dafür verantwortlich?

Oder:

Der Käufer findet beim Renovieren einen für ihn wahrgenommenen Mangel und zahlt den Kaufpreis gar nicht oder nur teilweise.


Bei allen Fällen ist eins festzuhalten.

Lange gerichtliche Auseinandersetzungen folgen und so lange können Sie nicht über das Geld verfügen.


Unser Tipp:
Die rechtliche Regelung sieht vor: Übergabe der Immobilie, einen Tag nach Eingang des kompletten Kaufpreises.
Auch wenn der Käufer noch so nett ist, bewahren Sie diese Regel.

Grundsätzlich sind Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften steuerpflichtig.

Es gibt hiervon zwei Ausnahmen:

  1. Die Immobilie wurde ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt oder wurde im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Hierzu zählen auch angebrochene Kalenderjahre.
    (Beispiel 30.12.2015 - 2016 - 02.01.2017)
  2. Zwischen Anschaffung bzw. Herstellung der Immobilie und deren Veräußerung liegt ein Zeitraum von mindestens 10 Jahren.

Bei Scheidungsfällen ist es nicht ganz unwichtig wann, wer und wie lange die Partei in der eigenen Immobilie gewohnt hat.


Eine weitere steuerliche Falle kann der Verkauf von mehr als 3 Objekten innerhalb von 5 Jahren sein. Hier laufen sie Gefahr vom Finanzamt wie ein Gewerbebetrieb mit gewerblichem Grundstückshandel betrachtet zu werden.


Unser Tipp:
Falls Sie eine nicht eigengenutzte Immobilie verkaufen, sollten Sie immer vor dem Verkauf das Gespräch mit einem Fachmann aufsuchen.
Auch Scheidungspaaren empfehlen wir ein Gespräch mit dem Fachmann.